Cession de terrains appartenant à des établissements de santé : la décote n'est pas obligatoire

Une instruction du ministère de la Santé, mise en ligne le 30 avril, fixe les règles en matière de cession avec décote d’un terrain appartenant à un établissement public de santé (EPS). Principal enseignement : un EPS n’est « jamais tenu »  de céder son bien avec une décote.
Plus de deux ans après la loi Duflot du 18 janvier 2013, de complexes instructions ministérielles pour en expliciter l’application sont encore nécessaires. On se rappelle que cette loi, dite « de mobilisation du foncier public en faveur du logement », vise à trouver des moyens d’atteindre l’objectif fixé par le gouvernement de 500 000 logements neufs par an pendant dix ans. La loi permet entre autres à l’État et à ses établissements publics de céder des terrains à un prix inférieur à leur valeur – c’est ce que l’on appelle la décote. Cette décote peut, dans certains cas, aller jusqu’à cession à titre gratuit.
Depuis la publication de la loi, quelques opérations ont été réalisées, sur des terrains de l’armée notamment, et d’autres sont en cours sur des emprises appartenant à la SNCF notamment. Mais qu’en est-il des établissements de santé – surtout au moment où les hôpitaux ferment les uns après les autres, pour cause de regroupement des établissements par pôles ?
L’instruction publiée le 30 avril, appuyée sur le décret 2014-1741 du 30 décembre 2014, essaye de résoudre une équation complexe, en cherchant à « préserver les intérêts des établissements publics de santé »  tout en « soutenant »  la construction de logements sociaux. Elle précise à plusieurs reprises que la décote n’est pas systématique.
Premier rappel : la cession ne peut être possible que si le terrain est… cessible. C’est-à-dire qu’il n’appartient plus au domaine public. Un gestionnaire d’EPS qui veut le céder à une commune, par exemple, doit donc avant tout procéder au déclassement du terrain.
L’instruction rappelle également les règles fixées par la loi Duflot : une décote n’est possible que si le programme de construction prévu sur le terrain cédé affecte 75 % de la surface à du logement social ; s’il est entièrement réalisé sur le terrain cédé ; et s’il est réalisé dans un délai maximal de cinq ans.
Le terrain ne peut être cédé qu’à des acteurs bien identifiés et rappelés dans l’instruction (collectivité territoriale, EPCI à fiscalité propre, organisme HLM, SEM de construction de logements sociaux, etc.).
C’est le préfet qui établit, chaque année, la liste des terrains bâtis ou non bâtis pouvant être mobilisés. Lorsqu’il s’agit d’établissements publics de santé (EPS), le préfet doit obtenir un avis conforme du directeur de l’établissement et du directeur général de l’Agence régionale de santé. Il doit également demander un avis simple au maire de la commune sur laquelle se trouvent les terrains et au président de l’EPCI compétent.
Une fois que l’EPS est inscrit sur la liste établie par le préfet, il devient éligible à « l’instruction d’une éventuelle décote ». D’abord en fonction de sa localisation géographique, des « circonstances locales »  (zone tendue ou non, etc.) et surtout, ce qui est spécifique aux EPS, de « son niveau d’endettement ». La décote ne peut être supérieure à 30 % si l’EPS est endetté au-delà de critères financiers précisés dans le texte.
Il revient ensuite à l’acquéreur d’adresser un dossier au préfet décrivant le programme de construction prévu sur le terrain concerné, et la justification de son droit à bénéficier d’une décote. Sur cette base, le directeur départemental des territoires propose au « vendeur »  un montant de décote. Et l’instruction précise formellement : « Le montant de décote fait l’objet d’un avis conforme du directeur de l’EPS. L’EPS n’est jamais tenu de céder son bien avec une décote, il peut renoncer à la vente une fois le montant de la décote connu. »  Un EPS qui refuse le montant de la décote proposé peut donc, au choix, soit « chercher un autre acquéreur proposant un autre programme », soit « chercher un acquéreur proposant le même projet sans décote ».

Télécharger l’instruction.

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